今回はピラおスタジオの物件紹介です！どんなところが決め手だったのか、妥協点はどこだったのか、私なりの考えを整理しました。
こんにちは！ピラおです！
物件探し…自分のスタジオを作ると決めてからたくさんのテナントを内見してきました。
探せど探せど理想の物件から離れていくようで辛い日々だったことを覚えています。
オープン予定日も後ろ倒しが決定的になり、物件探しのエリアを変えた方がいいかと考え出したころ、現在の物件に出会いました。
簡単に紹介しますので、個人で独立を検討されている方の参考になれば幸いです！
物件の決め手
広さ・2つのレッスン部屋
まず第一の決め手は76㎡の広さ！もともとは事務所だったようでワンフロアに3つの部屋がドアで仕切られていました。レッスン室は２部屋、受付・着替え用の1部屋、専用トイレが１つ、完備できるぞ！
レッスン室が２つあるということは従業員を増やしてレッスン数を増やしたり、グループレッスンを取り入れたり、ピラティス以外の事業に使えたりできる・・・！
応用の幅が広がることが私のひとめぼれポイントでした。
また、ピラおは身長が187センチで肩幅が広く体格がいいため、狭い室内にいるとお客さんから見る圧迫感が出てしまいその点も気にしていました（笑）
レッスン室１
レッスン室２
駅からの距離
駅からは徒歩5分圏内で人通りの多い通りから１本入った住宅街との境目にあります。
専用の駐車スペースはないものの、パーキングも充実しています。
ひっそりとたたずむビルの3階でお客様のプライベート感も大切にできる環境にあると思いました！
家賃
家賃は相場からすると安い金額です。
近隣のテナント物件は40㎡で15～18万円、トイレは共用といった場所が多い中で、
当物件は76㎡で13万2千円の安さでした！
初期費用こそかかるものの、長く経営を続けていくうえで家賃の安さは重大項目です。
妥協した点
築年数
家賃の安さもあり築年数はかなり妥協しました。
会社員時代、新規出店の内装にも携わっており、ビル自体のダメージが少なかったので内装さえ整えられれば十分集客ができるとの見込みもありました。
築39年の室内
３階エレベーターなし
当スタジオは3階建てのビルの3階に位置し、エレベーターがありません。健康意識の高い方がご来店すると考えた時、3階までならエレベーターなしでもまあ、集客に影響はないだろうと考えました。
また、階段と踊り場は狭くその点はピラティスマシンの搬入など大型の設備が通るか、不安がありましたが搬入導線の幅や高さを計測し最後は経験則で通る！！と判断しました（笑）
内装工事費用
築年数が経っていたため壁等を取り壊す際のアスベストの問題が浮上しました。そうなると工費がウン十万上がってしまうとか・・・
複数業者で工期と予算を見積もってもらったところ、工事費用は約400万円！！
当初工費は200～300万程度かなと見込んでいたので予算オーバーになり焦りましたが最終的に借入の見立てが付いたことでこの物件の契約に進みました。
まとめ
ピラおの周りの個人事業者で（ピラティス・ジム・整体・エステ・飲食店等）店舗を構える事業者は立地と物件で失敗しているケースを多々見聞きします。
ちょっと無理をして家賃の高い物件を契約してしまった、お客さんのニーズがない立地だったというケースは最も典型的です。
売上のシミュレーションに対して家賃の比率は適当か？その物件は本当にお客さんが来てくれるのか？よく検討することが大切です。
よく、自宅の家賃は手取り収入の3割まで！などと言われますが、ピラティススタジオであれば売上に対して家賃比率（＋共益費）が10～15％以内が妥当であると考えます。
そのうえで「自分がお客さんだったらここに通いたいか？」を客観視して内見を進めていきましょう。
